南京房子拆迁补偿律师

卖房应如何报价、定价？

没有任何一个专家或学者可以决定房子卖多少钱，真正的卖房者报价应心平气和、理智客观。报价过高错失了好的成交机会又浪费了大量的时间精力，报价过低有损个人利益。报价前去一些中介公司了解行情，走访专业人士多渠道了解市场走势，注意市政规划政策的实施对自有房产的影响，关注更多专业媒体以作参考，根据自身实际情况加减后给个合理报价。

地段是决定房价的基本因素。一般来说，同一个小区内的二手房由于交通、公共配套设施相同，可以参照最近的成交记录进行定价。房屋的楼层、朝向、面积、户型、景观甚至一些特殊背景(包括未来几年市政规划或其他外在因素)都可能影响的房价的高低。

一、先看楼层。如是多层则3、4层单价最高，2、5层次之，底层和顶层又次之。(一般来说，同一幢房屋楼层最好的与最次的单价差价在200-400元之间)当然因个人习惯和偏好不同，又另当别论了。如果是高层或小高层，7-9层的价格可作为基准价，往上则贵，往下则便宜，每层价格差在50-150元左右;(一般来说，顶层的价格未必就是最高的，顶层往下第二层往往价格最高)。

在同一层里，中间套的价格往往作为基准价，东边套即东南向最贵，差价在3%左右，而西边套即西南向其次，差价在2%左右。

同一个小区的房子，不可避免的同时存在景观差异。一般来说朝中央庭院的房子安静而且空气好，售价最贵；朝大路的房子嘈杂而又空气差，售价最低。

二、房屋面积。一般来说100平方左右面积的房屋是最走俏的，也是最适合三口或四口之家居住的。而面积过大的房子因为总房价制约了消费者的购买能力，所以并不好销。因此，面积在200平方以上的房子，在一般情况下单价应相对低一些。但跃层式的房子因为格局优势或赠送露台，所以定价可参照基准价。

三、户型。这也是为什么有的房子面积不大但看起来很宽敞，而有的房子刚刚相反，面积不小但看起来却很拥挤的主要原因。除了有明显的缺陷的，一般只要有一个朝南的主卧室，客厅采光、对流好的，都是可以卖个好价钱；同时带明卫的又比带暗卫的值钱，客厅、主卧开间大的又比开间小的值钱，面积紧凑实用的相应更贵。

四、装修及保养状况。这是一个很难定义标准的概念，无装修与有装修之间存在较大差异。就算有装修，装修的年份、装修程度、装修的风格、保养状况也都会影响最终的价格，最好在决定售房后对其房屋进行有效清洁或翻新，这样会大大增加房屋的卖点，售房价格可以同比例提高，更大大加快了售房速度。

五、随房赠送物品。市场上卖房送家私电器的较普遍，业主换房或移民后会重新购置新的家私电器，所以用过的家私电器便随房一起打包，随房物品是可以作为购房谈价的条件，但购房客户是否接受也是很难定的，所以定价前如有物品随房打包的要定好物品价格，售房带物品的价格和不代物品的底价报价及成交价都是有区别的。但切勿滥竽充数，房内送一些过时物品在房内不但影响房屋卖象，还会带来不好的反应。